투자들 어떻게 하시나요? 잡담

상가투자는 정말조심하셔야됩니다

공실이장기화되면 머리아파져요

상가투자는 정말 조심하는 것중에 하나로 알고 있습니다. 아마 좀 더 알아보시고 조심히 접근하시는게 좋을 듯 합니다.

등기부등본으로 해당상가에 대한 현 권리관계 (금융권 질권설정,임차인 임대보증금 등) 파악하시구요

보통 은행에 차입이 되어있을경우 채권최고가는 순여신액 대비 130~135%정도로 되어있습니다. 이것은 연체발생에 대비해서 미리 더 잡아놓는것이죠 등기부등본상에 다 나옵니다.

보통 1층 상가 기준:

1금융권=적정 시세의 60~70%까지 여신

2금융권(저축은행,캐피탈,새마을금고 등)= 시세의 75-85%까지 빌려줍니다. 좀 공격적인곳은 100%까지도 가능.

그러면 나머지 매입대금은  자기자금 투입 이겠죠

이것으로 금융권에서 보는 상가의 적정가격을 우선 산출하세요

질권설정이 전혀 없다면 1금융권 시중은행 몇군데에  상가매입자금loan을 신청해보세요~ 그럼 2~3주내에 loan가능금액이 나올것이며 이 금액은 윗글대로 곧 해당물건시세의 65%정도 될겁니다( 요즘 1금융권은 무리한 여신 잘 안합니다. 디폴트 시 원금회수에 문제 생기면 그대로 여신취급직원 고과에 반영되어 괴롭죠)

또한 상가 주변부동산 3-4군데 다녀보시고 대충 감을 잡으세요 (그러나 매도의향자가 소장들과 미리 입 맞춰놓았을 수도 있으니 참고만 하세요)

마지막으로 개정된 임차인보호법(매수시점으로부터 최소임차보장기간,명도,권리금관계), 추후 발생될 세금(세무사,은행pb센터를 통해)도 한번 알아보시구요

경매로 매입하신다면 처음에 언급한 권리관계+유치권여부 등도 확인해보세요

너무 주절주절 썼네요~ 

제 기준에서는 일단 상가투자는 무조건 1층이구요,

서면번화가,신세계 센텀 근처,마린시티,해운대 신도시 장산역부근을 제외한다면 더더욱 1층 상가 아니면 아무리 매력적 가격이라도 매입 안할듯 합니다. 

이상 부산에 거주하는 관련 종사자였습니다.

ps. 게시판 사용 금지단어 때문에 영어/금융권 용어를 섞어 사용했으니 양해해주세요;;

상가는 잘 알아보고 하시는게 맞다고 생각합니다~

연 몇 % 수익률인지 모르겠지만.. 서울 부산 같은 곳은 이미 오를대로 오르고.. 투자금 대비 수익률이.. 은행이자보다 더 못합니다..  일단.. 취득세, 종합소득세, 부가가치세 , 증여세,재산세  이렇게 세금만 5개가붙고요... 세무사 기장료 조정료,의료보험료 왕창인상, 상가보험금까지 매달 내야 하죠...  신문보면 가로수길 세로수길에.. 건물 가진 사람들 완전 부럽게 기사쓰는데요..실제로..이런 건물 가진 사람들 세금 내고 뭐내고 하면 별로 남는것도 없어요... 잘 계산해서 해보세요.. 요즘 언론에서는 부자감세다 뭐다 하지만 실제로 우리나라 부자들 세금 엄청나게 냅니다.. 서민들이 부자들을 헐뜯을게 아니라 실제로 부자들에게 세금 많이내줘서 고마워 해야 하죠...

저는 상가는 참 빚좋은 개살구 같더라구요

1층까지는 참 좋은데 잔뜩 있어도 다른 사람들이 생각하는것만큼 들어오진 않습니다. 

 그리고 소금사막님 말씀대로 세금이 정말 생각하신것 이상으로 나올겁니다.

저도 서울 강북쪽에 근린상가 10년정도 보유했다 얼마전에 정리했는데 진짜 세금낼꺼 다내고 하다보면 남는거 없어요...게다가 상가는 나중에 팔때 양도세도 무시못하구요......ㅠㅠ

입점률은 높아보이더라도 실제 월세 수금이 원활치 못한 경우를 종종 봐왔습니다.

모쪼록 신중히 검토하십시오

제가 상가를 하나 가지고 있는게 있는데요. 1년동안 공실였는데 정말 죽을맛이더라구요. 상가는 정말 철저히 분석하셔도 어렵답니다. 신중한 결정하시길바래요

글쎼요, 이제는 부동산 수익 구조가 결국 상가쪽이 맞다고 부동산 업자들이 추천을 해서 저도 상가쪽을 알아보고는 있는데... 댓글들을 보니 바람직하지 않은 의견이 많으시네요...

전문가들이 많으시네요!! 이것저젓 마니 배워갑니다~~

상가는 정말 조심하셔야 하는게 겉으로 보기엔 멀쩡해보일지 몰라도 등본이나 실 소유권자 등 파악할 것이 너무 많습니다. 상가 내부에서 볼때 한개 구역으로 보이더라도 평단위로 쪼개져 있는경우도 있기 때문에 조심하셔야 되구요 윗분 말씀대로 채권 최고액 따져서 그분의 loan 이라던지 이런부분 확실하게 짚고 넘어가셔야 할것같습니다.

상가라... 행복한 고민이네요 ㅎㅎ

저도좀 배워갑니다^^

저도 배우는 입장에서 투자는 정말 힘든일인거같아요 후회가없어야 되니깐요

부동산, 금융  이두가지가 결국돈이 되는 세상이죠~알는 만큼 돈버는 세상인것 같아요

배워갑니다!